Налоги на недвижимость в Турции в 2024 году: всё, что нужно знать иностранным инвесторам

Турция — популярный туристический центр и крупное, экономически развитое государство, большая часть которого расположена в Азии и только порядка 10% — в Европе. Страна имеет выходы сразу к четырем морям, благоприятный климат и множество уникальных исторических достопримечательностей. Иностранцев Турецкая Республика привлекает не только прекрасными курортами, но и возможностью инвестировать в ликвидную недвижимость, а также легализовать проживание на достаточно простых условиях.

Перед тем, как приобрести апартаменты в Турции, вкладчикам, помимо стоимости объектов, важно изучить издержки на содержание и государственные сборы. Давайте разбираться, какие налоги на недвижимость в Турции установлены для иностранцев при покупке и после нее, как их оплачивать и можно ли сэкономить.

Налоги при покупке недвижимости в Турции

Налог на переход права собственности (Tapu Devir Vergisi) — основной взнос, уплачиваемый покупателями при заключении сделки купли-продажи.

В Турции налог на покупку недвижимости, по сравнению с большинством стран ЕС, небольшой — это 4% от кадастровой стоимости апартаментов (под кадастровой стоимостью подразумевается цифра, указанная в свидетельстве о праве собственности).

Уплачивается налог при переоформлении правоустанавливающего документа TAPU в Кадастровой палате. И, как правило, делает это покупатель, невзирая на то, что по юридическим нормам сумма должна быть разделена между участниками сделки.

Если сделка касается приобретения квартиры среди первичного жилья в Турции, то у девелопера в общий ценник объекта включается налог на добавленную стоимость (НДС) или Katma Değer Vergisi.

Ставка НДС определяется на основании характеристик жилья:

• 1% — для недорогой недвижимости площадью до 150 м²;
• от 8 до 18% — размер ставки для дорогостоящих апартаментов большой площади и коммерческих объектов.

Важно подчеркнуть, что с 2017 года иностранные покупатели были освобождены турецкими властями от уплаты налога на добавленную стоимость. Соответствующее распоряжение можно найти в пункте № 13 Статьи 3056 «Кодекса об НДС» от 13.01.2017 года и Статье 7 Закона № 6824.

Налоговый вычет владельцы недвижимости от застройщика в Турции имеют право получить после сделки. Для этого, помимо заявления о налоговом вычете, понадобится передать:

• Копию загранпаспорта и его перевод, заверенный в нотариате.
• Документ, подтверждающий, что собственник не выступает налоговым резидентом Турецкой Республики. Подтверждение выдается при наличии заверенного в нотариате иностранного адреса проживания и справки из Миграционного департамента, что заявитель не живет в Турции (то есть, не имеет ВНЖ).

Ключевое требование для возврата НДС — сохранение за собой права владения недвижимым имуществом на протяжении не менее одного года. В ином случае вычет НДС придется вернуть с пеней при перепродаже.

Оценка рыночной стоимости объекта — еще один расходный пункт на оформление сделки купли-продажи для иностранцев, которые планируют получить гражданство Турции за инвестиции в недвижимость. Ценник на экспертную оценку недвижимости составляет порядка 13 000 TRY, итоговую сумму определяют характеристики объекта.

Наряду с рыночной, экспертами определяется и кадастровая цена апартаментов. В ряде случаев она несколько ниже, чем стоимость, указанная в договоре. Кадастровая стоимость является основой для начисления налогов, а также на неё опираются, когда определяют, есть ли право у нерезидента претендовать на ВНЖ или гражданство.

Регистрация договора купли-продажи в нотариате — дополнительная статья затрат для инвестора, возникающая при покупке квартир в строящихся комплексах по программе рассрочки либо на ранней стадии возведения. Так как при таких условиях сразу невозможно оформить ТАПУ, стороны заключают предварительный договор в нотариальной конторе, что подтверждает права покупателя на жилье. Стоимость — 1% от ценника на апартаменты, указанного в контракте.

Горячее предложение

Цена :

от 132 500 €

Отличное предложение: меблированная квартира с одной спальней, 53м², в комфортабельном комплексе у пляжа Клеопатры, Алания

узнать подробнее

Государственная пошлина Döner Sermaye платится при оформлении ТАПУ в Кадастровом департаменте. Сумма коррелируется расположением, статусами сторон сделки — нерезиденты или граждане Турции. Например, в Алании, если инвестор — иностранец, а продавец — турок, Döner Sermaye — около 6 000 TRY. Если и продавец, и покупатель — иностранцы, то кадастровый взнос составит порядка 10 000 TRY.

Кроме перечисленных сопутствующих расходов, во время приобретения турецкого жилья вкладчикам нужно будет:

• Приобрести страховой полис DASK от землетрясений. Наличие страховки обязательно для всех покупателей. Стоимость определяется местоположением объекта — чем меньшая сейсмическая опасность, тем ниже цена. Также имеют значение характеристики здания. В среднем цены — от 650 TRY.
• Оплатить оформление технического паспорта ISKAN, если покупка квартиры осуществляется у застройщика. В последнее время все заботы о получении искана берут на себя девелоперы, инвесторам нужно лишь погасить финансовую часть. Техпаспорт стоит в среднем 15 000 TRY.
• Пригласить на сделку присяжного переводчика. Переводчик требуется при переоформлении турецкого титула в Кадастровом департаменте. Ценник колеблется в пределах 70–80 USD.

Затраты при покупке недвижимости в Турции:

Налог при продаже недвижимости в Турции

При продаже недвижимости в Турции физлицам, владеющим домом или квартирой более 5 лет, не нужно подавать налоговую декларацию и погашать налог на прибыль. Если же апартаменты оставались во владении менее 5 лет, то продавцу предстоит уплатить налог на прирост капитала. При этом из этой суммы вычитаются затраты на налог при смене владельца, ремонт и сопутствующие расходы во время оформления сделки. 

Для справки: приростом капитала в Турции определяют разницу между ценой в ТАПУ продавца и той стоимостью, которую укажут в ТАПУ, оформляемом на имя нового собственника (покупателя).

Для физических лиц предусмотрен подоходный налог в том случае, когда доход во время перепродажи оказался выше 87 000 TRY.

Ставки налога при перепродаже недвижимого имущества в Турции варьируются от 15 до 40%. Размер налогооблагаемой части регулярно пересматривается и адаптируется под экономическую ситуацию в стране.

Ставки налога с продажи квартиры в Турции:

Юридическими лицами, выступающими продавцами недвижимости, платится фиксированная сумма налога — 20%. Какие период владения и размер прибыли — не берется во внимание.

Налоги на наследование и дарение недвижимости в Турции

Налог на наследование недвижимости (Miras Vergisi) и налог на дарение (Hediye Gayrimenkul Vergisi) в Турции рассчитываются по прогрессивным ставкам. Сумма к оплате определяется близостью родственных уз и кадастровой ценой жилья: чем больше стоимость — тем больше ставка налога.

Учитывайте, что наибольшая ставка налога может быть применена не ко всей кадастровой стоимости объекта. Сумму делят пропорционально приведенным в таблице значениям и к ним применяют отдельную ставку.

Ежегодный налог на содержание недвижимости в Турции

Ежегодный налог на недвижимость в Турции (Emlak Vergisi) — обязательный муниципальный взнос для россиян и других иностранных собственников. Также его оплачивают и все турецкие граждане. 

Основой для расчета является кадастровая цена недвижимого имущества — земельного участка и строения на нем. На законодательном уровне налоговые ставки регулируются Кодексом о налоге на имущество. Ключевые параметры для определения ставок налогообложения — месторасположение и тип недвижимости.

Примечание: к крупным городам (провинциям) относятся Анкара, Стамбул, Бурса, Измир, Мерсин, Анталия, Адана, Ван, Трабзон, Мугла, Конья и другие.

Если строение относится к списку объектов культурного наследия, то будет применена постоянная ставка налога — 10%.

Налоги на элитную недвижимость в Турции

За элитное жилье, цена которого превышает 12 880 000 TRY, в Турции предусмотрен налог на роскошь (Değerli Emlak Vergisi). Налоговые ставки прогрессивные и зависят от цены в TAPU:

Налоги при сдаче в аренду квартиры в Турции

В Турции налог на сдачу квартиры в аренду (Emlak Kira Geliri Vergisi) является общим подоходным налогом.

Владельцы недвижимости в Турции освобождаются от уплаты налога на аренду, если их годовой доход не превышает 33 000 TRY.

Ставки для налогооблагаемой части профита от сдачи жилья внаем — от 15 до 40%. Прежде чем определить налоговую ставку, из годового дохода минусуются средства, потраченные на реновацию объекта, страховку, коммунальные расходы, проценты по ипотечному кредитованию.

Ставки налога на доход от аренды апартаментов в Турции для арендодателей:

Часть, облагаемая налогом, делится в соответствии с табличными значениями, и для полученных диапазонов суммы начисляется своя ставка.

Компании в Турции облагаются подоходным налогом на доход от аренды недвижимости по установленной ставке в 25%.

От чего зависит налог на недвижимость в Турции

В Турции налоги на недвижимость рассчитываются на основе ее кадастровой цены.

При определении ежегодного налога на недвижимость в Турции учитываются такие параметры:

1. Стоимость квадратного метра земли и общей площади апартаментов.
2. Тип недвижимости — жилая, коммерческая собственность, земля.
3. Месторасположение, на основании которого формируется ставка налога — объект находится внутри больших муниципалитетов либо за их пределами.

Как сэкономить на налогах

Владельцы недвижимости в Турции могут уменьшить налоговые расходы, воспользовавшись несколькими законными способами. Например, при расчете подоходного налога, связанного с продажей недвижимости или сдачей ее в аренду, можно уменьшить налогооблагаемую базу, вычтя из прибыли расходы на:

• оформление;
• содержание;
• управление;
• ремонт и амортизацию объекта.

Такой вариант оптимизации расходов на уплату налогов реально оформить, даже если у вас нет при себе сохраненных чеков на покупки, договоров на подрядные работы и прочих доказательств потраченных средств. Владельцам разрешается единовременно применять уменьшение налоговой базы в размере 25% от прибыли.

Если речь идет о дорогостоящей недвижимости, то специалисты рекомендуют оформлять такие объекты на компанию, потому что во время перепродажи или сдачи внаем налог рассчитывается по фиксированной ставке 25%, независимо от прибыли. Но такой способ экономии подойдет не всем, поэтому стоит заранее просчитать затраты, связанные с издержками на содержание юрлица. В некоторых случаях они могут оказаться выше, чем экономия на налогах.

Наряду с этим, налоги, как мы уже отмечали, зависят от кадастровой цены по TAPU. И если в Стамбуле и Анкаре стоимость по кадастру отличается незначительно, то в некоторых других населенных пунктах эта разница порой достигает 40–60%. А значит, сумма налогов будет ниже для собственников, но остается риск переплаты взноса на прирост капитала в будущем, если при перепродаже объекта кадастровая цена и рыночная сравняются.

Обращайте внимание на налоговую оптимизацию заблаговременно, то есть на этапе подбора квартиры и, по возможности, обратитесь за консультациями к специалистам опытных агентств недвижимости либо к экспертам в сфере налогообложения.

Как оплатить налог на недвижимость в Турции

Иностранные граждане в Турции не могут оплачивать налоги на недвижимость без наличия индивидуального номера налогоплательщика, или ИНН. Обычно ИНН получают во время покупки жилья для расчета с продавцом. Кроме того, налоговые номера необходимы и при подаче документов на ВНЖ, гражданство для инвесторов.

Получить ИНН просто, особенно при наличии базовых навыков общения на турецком языке. Для этого понадобится посетить Налоговую службу (Vergi Dairesi) по месту нахождения недвижимости с заявлением и нотариальным переводом загранпаспорта. Клиентам риелторских компаний в рамках сопровождения сделки купли-продажи предоставляется помощь в оформлении ИНН.

Оплата практически любых налогов на недвижимость осуществляется через сайт Цифровой налоговой инспекции Турции, за исключением муниципального взноса.

На этом же портале, используя свой ИНН, в личном кабинете можно получить информацию про все налоговые начисления.

Муниципальный сбор можно оплатить онлайн через сайт местного муниципалитета или непосредственно в кассе.

Большая часть налогов платится поэтапно — два раза в год, с марта по май и в ноябре. Сроки уплаты некоторых налогов зависят от их вида и региона, где находится недвижимость.

Кто освобожден от налога на недвижимость

Можно ли не платить налог на недвижимость в Турции? Безусловно, полностью избежать уплаты налогов за недвижимость нереально. Однако иностранные инвесторы имеют законное право обойти двойное налогообложение в Турции и стране, налоговым резидентом которой они являются.

Так, Турецкая Республика подписала международную конвенцию об избежании двойного налогообложения с более чем 80-ю государствами, в том числе и с Россией, Украиной, Беларусью, США, Чехией и др. А значит, доход от турецкого недвижимого имущества для резидентов этих стран облагается налогами только в Турции.

Помимо этого, как уже упоминалось выше, в качестве поощрения от уплаты НДС освобождаются иностранцы, приобретающие апартаменты в ЖК от застройщиков.

Ответственность при неуплате налогов

При неуплате налогов на покупку и владение недвижимостью в Турции, как и в других странах, предусмотрены штрафы и юридическая ответственность.

Так, если владелец жилья уклоняется от регулярного погашения муниципального сбора, то каждый месяц к общей налоговой выплате прибавляется пеня — 1,4%.

Если же период неуплаты длительный, то на собственника подается иск в суд. В итоге, по решению суда происходит взыскание долга.

Повышение налогов на недвижимость в Турции в 2025 году

В Турецкой Республике регулярно проводятся налоговые реформы, что приводит к корректировке налоговых ставок, а также, в редких случаях, к вводу новых налогов на недвижимость.

Например, турецкие власти теперь обяжут и покупателей и продавцов во время приобретения недвижимости уплачивать взнос в размере 750 TRY.

Касательно других налогов в Турции:

• ежегодный взнос на оборонную промышленность в размере 750 TRY будут платить собственники кредитный карт, лимит которых более 100 000 TRY;
• предусмотрен налог для покупателей за регистрацию новых автомобилей в размере 3 000 TRY и за регистрацию подержанных авто — 1 500 TRY;
• налог на роскошь также введут не только для собственников недвижимости, но и для покупателей дорогостоящих товаров, таких как, например, часы, дроны и т. п.

Любые нововведения, касающиеся налогов на недвижимость, следует тщательно анализировать, чтобы не только запланировать и минимизировать затраты, но и расширить свои возможности в этой инвестиционной сфере.

Обращайтесь в компанию Profit Real Estate, и мы проведем для вас бесплатные консультации по вопросам налогообложения владельцев недвижимого имущества в Турции, поможем подобрать оптимальный вариант и заключить сделку купли-продажи на выгодных для вас условиях.

Данные предоставляются исключительно для ознакомительной цели и не несут коммерческой основы.

Подберем недвижимость по вашему запросу

Опишите Ваши требования и мы сделаем для Вас индивидуальную подборку объектов

получить предложение

Лицензированное агентство недвижимости Profit Real Estate оказывает помощь в совершении сделок купли-продажи и аренды жилья на территории Турции и на Северном Кипре. Мы берем на себя поиск объекта, подготовку договора и юридическое сопровождение сделки, а также оказываем постпродажное обслуживание и осуществляем доверительное управление купленными апартаментами.