Главная Статьи Зачем нужен адвокат при покупке недвижимости в Турции: вопросы и ответы с адвокатом Фатихом Барджином

Зачем нужен адвокат при покупке недвижимости в Турции: вопросы и ответы с адвокатом Фатихом Барджином

24.07.2026

Экспертное мнение

Юлия Байдан, руководитель агентства недвижимости «Profit Real Estate», и адвокат Фатих Барджин, практикующий в Алании, обсуждают, зачем при сделке с недвижимостью в Турции нужен адвокат, какие риски он закрывает и что именно проверяется до подписания договора.

— Зачем вообще нужен адвокат? Я же агент — разве нельзя обойтись без юриста?

Фатих Барджин: Такого обязательства нет. И иногда люди думают: «У нас есть агентство недвижимости, зачем ещё работать с адвокатом?» Если честно, это разные специалисты. Например, я сам не знаю, сколько квартира стоит, какой район лучше для инвестиции — это вопросы, на которые отвечает агентство недвижимости. Я советую работать в партнёрстве: недвижимость и адвокат — два партнёра должны работать вместе.

Недвижимость проверяет, где квартира, какой район, местоположение, годится ли для жизни, годится ли для инвестиции. Они с клиентом вместе смотрят и проверяют. Если клиент выбирает эту квартиру — после этого начинается наша работа.

Что мы сделаем? Когда вы выбрали квартиру, мы проверим её через кадастровую палату. Посмотрим, нет ли ареста через суд, через приставов. Если есть другое обременение — может быть, через налоговый офис. Может быть, ипотека через банк. Мы всё это проверим. Если всё нормально, квартира чистая — потом проверим через муниципалитет: есть ли искан, есть ли официальное разрешение на постройку, построен ли комплекс по закону.

После этого мы сообщим клиенту и агентству: «Мы проверили эту квартиру, она на 100% без проблем, вы можете её покупать». Часто серьёзные агентства недвижимости работают именно так — они не ждут вопроса от клиента, а сразу уточняют у нас: «Наш клиент выбрал такую квартиру, пожалуйста, проверьте, есть ли проблемы». Мы проверяем через муниципалитет, через кадастровую палату, потом говорим агентству: «Без проблем, можно продавать».

Я думаю, это лучший вариант для клиента — работать с агентством и адвокатом вместе. Как сказала Юлия, это страховка для будущего, чтобы не было проблем.

— Назовите хотя бы три главных риска, от которых адвокат защищает покупателя.

Фатих Барджин: Может быть, больше трёх, но самый главный — это обременение через суд, через приставов. Потому что вы сделаете договор, заплатите деньги, и потом, когда в день оформления квартиры на ваше имя там окажется долг — например, 500 000 евро — вы уже не можете решить эту проблему. Вы уже заплатили деньги, и вам придётся открывать дело, оплачивать адвокатские услуги, судебные издержки, чтобы вернуть свои деньги обратно. Конечно, из-за этого, когда вы покупаете — если заранее всё проверить, такой ситуации не будет.

Второй момент — у квартиры может быть два разных собственника, и между ними конфликт, судебная процедура. Этот момент мы сразу обсуждаем с клиентом: если он хочет покупать, мы сначала решаем вопрос с продавцом, «чистим» квартиру — и только после этого заключаем договор и начинаем платить.

Третий риск — расхождение площади. Например, застройщик показывает 70 м² квартиру, но когда мы проверяем это через полицию [муниципалитет], официально в проекте может быть 40 м². Как это может быть: 70 м², а по документам 40? Мы обсуждаем это с клиентом. Люди сразу верят: «Сначала заплатим, а потом заплатим, как вы и сказали» — и потом больше заплатите.

Нет, ну, конечно, я вот такая, я сразу доверяю. Но, если честно, не верю я таким людям. И тут мы узнаём, что квартира находится в банковском кредите. Жена открыла дело — положили арест на его имущество. Ой, не будем в эту семью снова вдаваться. В течение 10 дней вам надо уехать из Турции.

Зачем нужен адвокат при покупке недвижимости в Турции: вопросы и ответы с адвокатом Фатихом Барджином

— Где чаще всего ваши клиенты теряют деньги, чтобы предостеречь тех, кто ещё не расстался со своими деньгами?

Фатих Барджин: Очень легко доверять. Конечно, мне сразу доверяют. И тут мы узнаём, что квартира находится в банковском кредите. Жена открыла дело — положили арест на имущество. Многие нюансы должен отработать и проверить либо адвокат, либо агентство недвижимости.

Агентства проверяют официальное разрешение на строительство, есть ли у застройщика долг в банке, судебные дела. Люди этого не проверяют и сразу верят: «Да, хорошо, подпишем договор, заплатим, как вы и сказали».

Есть хорошая поговорка: «Доверяй, но проверяй». Я не пренебрегаю проверкой документов. Если вам скажут, что получите большую прибыль, чаще всего я тоже не верю этому.

— Где участие адвоката важнее — во вторичной квартире или при покупке у застройщика на этапе строительства? Где больше рисков?

Фатих Барджин: У каждого свои риски. Если это застройщик — важно, кто он, проверенный ли, строил ли раньше, получал ли официальные разрешения на строительство — это надо проверить. Но второе — надо проверить права собственника. Важно наличие искана — разрешения на эксплуатацию. Без искана квартира — это, можно сказать, недостроенный комплекс. Вы не сможете подключить электричество, воду — ничего не сможете сделать.

Во вторичке самое главное — проверить свидетельство о праве собственности, чтобы оно было абсолютно чистое, без каких-либо обременений.

— Что такое искан и почему без него нельзя жить в квартире?

Фатих Барджин: Искан — это документ, который выдаёт государство. Он подтверждает, что комплекс на 100% построен по закону. Без искана вы не сможете официально подключить электричество, воду — пользоваться такой квартирой будет невозможно.

— Что необходимо проверить до покупки недвижимости? Есть ли какой-то чек-лист?

Фатих Барджин: Например, если вы покупаете квартиру для гражданства — разные объекты подходят или не подходят под эту цель. В тапу мы проверяем последние 3 года — собственник должен быть турецким гражданином. Но даже несмотря на то, что сейчас в законе написано «последние 3 года», всё равно, если в истории этой квартиры есть иностранцы — проще всего, чтобы не рисковать (потому что после оформления тапу начинаются «танцы с бубнами», решить эту проблему невозможно), — я всегда советую проверять.

Если это для гражданства — надо проверить экспертную оценку (ekspert raporu): она должна быть больше 400 000 долларов. То есть для получения гражданства через тапу стоимость должна быть больше 200 000 долларов — именно по тапу, а не по одной лишь экспертной оценке.

Когда вы делаете обмен валют на 200 000 долларов, процедура оформления квартиры в офисе продолжается около недели. Ваш курс обмена может быть таким, что итоговая сумма получится меньше 200 000 долларов. Поэтому мы проверяем это в день, когда оформляем тапу: ещё раз считаем — и если сумма больше 200 000 — продолжаем. Если меньше — нет.

Если покупаете квартиру, которая ещё не построена (на этапе проекта), мы проверяем строительную компанию: через налоговый офис — есть ли у них судебные дела, какое у них финансовое положение. Если видим риски — честно говорим клиенту. Также надо проверить продавца.

— Можно ли распределить эту проверку в зависимости от цели — гражданство или ВНЖ (вид на жительство)?

Фатих Барджин: Можно. Если это для гражданства — проверяем, кто собственники, и проверяем экспертную оценку. А если это для вида на жительство — к этому надо относиться очень внимательно. Проверяем платежи: оплата должна проходить через банк.

— Что проверять, если покупаешь на этапе строительства, что — если готовый объект, и что — на вторичке?

Фатих Барджин: Если это готовый объект недвижимости — риски не такие большие. Если стройка — советую проверить разрешение на строительство и все основные документы строительной компании. Если это вторичный объект — самое главное: проверить свидетельство о праве собственности, чтобы оно было совершенно чистое, без каких-либо обременений.

— На сегодняшний день представителей какой профессии обязательно должны присутствовать на сделке? Риелтор и адвокат — что говорит закон?

Фатих Барджин: На сегодняшний день эта норма ещё не вступила в силу [о новом законе об обязательном участии адвоката на сделках]. Может быть, скоро она будет принята, но на сегодняшний день — нет.

— У вас есть информация, на какой стадии сейчас находится этот закон?

Фатих Барджин: Обсуждается, что если сумма сделки выше 30 миллионов турецких лир — адвокат будет обязателен. Но на сегодняшний день эта норма ещё не вступила в силу. У нас адвокатов столько не хватит. Ну, хватит, хватит. Просто в Аладе много хороших адвокатов есть.

— Есть ли разница — один собственник в тапу или несколько? На что это влияет — на ВНЖ, на гражданство?

Фатих Барджин: Если это собственник — не супруги, это создаёт сложности при получении ВНЖ. Сейчас мы рекомендуем оформлять квартиру на одного человека или максимум на супругов, чтобы не было проблем с видом на жительство.

— Можно ли получить ВНЖ по коммерческой недвижимости — например, по магазину или офису?

Фатих Барджин: Нет, на 100% невозможно. Это должна быть квартира или вилла — жилая недвижимость.

— У меня есть квартира в новостройке, я хочу её продать. Можно ли продать квартиру, не имея икана?

Фатих Барджин: Если у вас квартира в новостройке, у вас ещё нет икана, но вы хотите её продать — мы делаем «отсроченный искан». Это когда после продажи квартиры покупатель получает искан на своё имя. То есть искан оформляется на покупателя. Эта процедура требует минимум одного адвоката и занимает от 2 до 3 месяцев на рассмотрение муниципалитета.

— А если владелец не гражданин Турции?

Фатих Барджин: Не имеет значения. Даже если собственник — иностранец, при отсроченном искане процедура точно такая же: минимум один адвокат обязателен, 2–3 месяца в муниципалитете.

— Можно ли купить квартиру у застройщика, у которого на момент сделки нет разрешения на строительство? Стоит ли рисковать?

Фатих Барджин: Я бы не советовал. У нас в Турции были случаи, когда застройщик привлекал инвесторов без разрешения на строительство, потом строил, и люди получали квартиры без икана — без возможности подключить электричество, воду. Такие квартиры в итоге стоят в 2–3 раза дешевле рынка, потому что их невозможно полноценно использовать. Поэтому без разрешения на строительство покупать я бы не советовал.

— Какую сумму надо указать в тапу, чтобы получить ВНЖ? Это должна быть сумма 200 000 долларов или можно указать меньшую?

Фатих Барджин: Сейчас по закону — 200 000 долларов и выше. Если в тапу указано 200 000 и выше, вы имеете право подать на ВНЖ.

— Как проверить — экспертная оценка имеет значение или нет?

Фатих Барджин: Если это до 15 января 2025 года — имеет значение экспертная оценка. Если это после 15 января 2025 года — экспертная оценка не имеет значения. Значение имеет то, что написано в тапу. Если в тапу написано 200 000 и больше — вы можете подать на ВНЖ.

— Если я покупаю квартиру для ВНЖ у турецкого гражданина, нужно ли мне проверять его долги перед государством?

Фатих Барджин: Да, обязательно. Например, у него могут быть долги по налогам (перед налоговым офисом), коммунальные долги (перед муниципалитетом), задолженность перед банком — это всё надо проверить заранее.

— А если у него долги перед государством — это переходит на покупателя?

Фатих Барджин: Если это налоговые долги и коммунальные — да, частично переходят. Поэтому это надо проверять. И хорошо, что у нас есть агентство Profit Real Estate, которое работает с адвокатом и проверяет всё это до сделки.

— Можно ли получить ВНЖ, если квартира куплена в рассрочку, и финальный платёж ещё не сделан?

Фатих Барджин: В этом случае — нет. Потому что в тапу накладывается ипотека. А с ипотекой на тапу получить ВНЖ практически невозможно. А когда последний платёж будет завершён — можно. После полной оплаты и снятия ипотеки с тапу — можно подавать на ВНЖ.

— Если квартира куплена до 15 января 2025 года, а ВНЖ подаётся сейчас — какая сумма должна быть указана?

Фатих Барджин: Если квартира куплена до 15 января 2025 года — действует старая норма, и значение имеет экспертная оценка. Если экспертная оценка показывает 200 000 долларов и больше — можно подавать на ВНЖ.

— Хочу купить квартиру у знакомого за 150 000 долларов. Можно ли в тапу указать эту сумму, чтобы не платить больше?

Фатих Барджин: Нет, конечно. В тапу должна быть указана реальная рыночная стоимость квартиры. Кадастровая палата проверяет. Если указать заниженную сумму — потом у вас будут проблемы и с ВНЖ, и с гражданством, и с возможной продажей.

— Получил ВНЖ полгода назад. Слышал, что теперь надо подтверждать адрес каждый год. Это правда?

Фатих Барджин: Да, это правда. Сейчас ужесточились правила. Чтобы продлить ВНЖ, вам нужно подтвердить, что вы реально проживаете по указанному адресу. Это проверяется через муниципалитет — прописка, счета за электричество и воду на ваше имя.

— Какие дополнительные расходы при покупке недвижимости, кроме самой стоимости квартиры?

Фатих Барджин: Дополнительные расходы — это налог на покупку (tapu harcı), услуги адвоката, услуги агентства, переводчик, ekspert raporu (экспертная оценка), если требуется. Это зависит от суммы сделки. Например, налог на покупку — около 4% от стоимости (делят поровну покупатель и продавец, но чаще платит покупатель). Услуги агентства — обычно 2–3% от стоимости или фиксированная сумма в новостройках. Адвокат — фиксированная сумма или процент, зависит от договора.

— Что делать, если я купил квартиру, а через год узнаю, что у неё есть обременения, о которых продавец умолчал?

Фатих Барджин: В этом случае надо обращаться в суд — открывать дело против продавца. Но это долгий процесс. Поэтому лучше предотвратить эту ситуацию заранее — проверить всё до сделки. Именно для этого мы и работаем с адвокатом.

— Мне предложили квартиру по очень низкой цене — на 30% ниже рынка. Стоит ли рассматривать?

Фатих Барджин: Обычно такие предложения — это либо объекты с проблемами (без икана, с долгами, с обременениями), либо мошенничество. Нужно быть очень осторожным. Если цена сильно ниже рынка — значит, есть причина. Чтобы отличить реальное предложение от мошенничества, надо проверить документы, проверить продавца через адвоката, посмотреть на историю объекта в кадастровой палате, проверить разрешения. Если застройщик — проверить его историю. Если всё чисто и причина низкой цены разумная (например, срочная продажа) — можно рассматривать, но всё равно с адвокатом.

— При покупке квартиры в новостройке у меня нет икана. Что делать — ждать, пока застройщик получит, или можно получить на себя?

Фатих Барджин: Если застройщик получил все разрешения и комплекс построен по закону, но искан ещё не оформлен — вы можете либо ждать, пока застройщик оформит искан, либо после покупки оформить его на своё имя (отсроченный искан). Эта процедура занимает 2–3 месяца.

— Покупаю квартиру. Продавец обещает, что искан скоро будет. Стоит ли доверять?

Фатих Барджин: Нужно проверить — на какой стадии получение икана. Если это уже отправлено в муниципалитет и ждёт рассмотрения — можно доверять. Если искан ещё не оформлен и нет чётких сроков — рискованно. Возможно, есть причины, по которым искан не получают (например, отступления от проекта). Лучше дождаться икана или получить его отсроченно.

— Что вы рекомендуете делать после покупки квартиры?

Фатих Барджин: После покупки квартиры первое — оформить искан (если его нет). Второе — подключить электричество, воду на своё имя. Третье — если есть цель — подать на ВНЖ или гражданство. Также можно застраховать квартиру (DASK — обязательное страхование от землетрясений). DASK обязательно для всех владельцев недвижимости в Турции. Без него невозможно подключить электричество и воду.

— Что бы вы ещё добавили от себя?

Фатих Барджин: Ещё хочу добавить — мы очень часто видим, что клиенты пытаются сэкономить на адвокате. Это серьёзная ошибка. Экономия 1–2% от стоимости квартиры грозит потерей 100% стоимости, если что-то пойдёт не так. Адвокат — это страховка вашей сделки.

Юлия Байдан: Мы в Profit Real Estate всегда работаем с адвокатом — это принципиальная позиция нашей компании.

Фатих Барджин: Спасибо. И мы всегда открыты к вопросам — задавайте их в комментариях под этим видео или пишите нам напрямую.

Юлия Байдан: Спасибо. Под этим видео вы можете задать свои вопросы в комментариях, и в следующем выпуске нашего подкаста с адвокатом мы обязательно на них ответим.