ВНЖ для детей в Турции в закрытых районах! Ответы эксперта на вопросы о недвижимости

Туристик ВНЖ дают только при покупке квартиры у гражданина Турции? Есть такой закон?

Туристический вид на жительство или вид на жительство по ТАПУ совершенно неважно — никоим образом не зависит от того, какой национальности принадлежит объект недвижимости. Вид на жительство получается именно на основе объекта недвижимости. И также подчёркиваю: важно нахождение объекта в открытом районе. То есть нельзя купить недвижимость в закрытом районе и по этой недвижимости получить вид на жительство по ТАПУ или туристический вид на жительство. А кто собственник объекта недвижимости — турок или иностранец — не играет абсолютно никакой роли.

Скорее всего, вы путаете этот момент с получением турецкого гражданства путём инвестирования в недвижимость кадастровой стоимости 400 000 долларов. Вот там действительно важно, чтобы собственником был либо турецкий гражданин, либо турецкая компания. Что касается вида на жительство — вы вольны выбирать совершенно любые объекты недвижимости, не опираясь на национальность собственника.

Возможно ли сделать дарственную на квартиру в Турции, в Алании? Каковы примерные расходы?

Нам действительно часто задают этот вопрос: что лучше — дарение, завещание, как поступить с объектом недвижимости? Многие думают, что оформить недвижимость через дарение проще и дешевле, но на практике выходит ровно наоборот. Затраты на дарение, а именно налоги на дарение в Турции, очень высокие и зависят от кадастровой стоимости.

Таким образом, если у вас кадастровая стоимость минимальна — та стоимость, которая указана в ТАПУ, — и меньше чем 1 700 000 турецких лир, будьте готовы заплатить при дарении 10%. Если кадастровая стоимость выше чем 1 700 000 турецких лир, идёт прогрессивная шкала налога, которая может достигать до 30% от кадастровой стоимости.

Поэтому через дарение менять собственника на объект недвижимости в Турции крайне невыгодно. Я всегда советую сделать это через сделку купли-продажи: если вам нужно переоформить объект с одного человека на другого — никаких реальных денег вы друг другу давать не будете, просто смена собственника. Платим 4% от кадастровой стоимости и небольшие сборы на оформление. Не нужно платить никаких 10, 15 или 20%.

Мы получили ТАПУ в апреле 2025 года. В феврале пришли оплатить налог на квартиру и получили счёт на 9 000 лир: 5 000 — штраф, 2 800 — экстра. За что эти штрафы и что мы сделали не так?

С этой ситуацией я неоднократно сталкиваюсь. Этап оформления документов на объект недвижимости состоит в следующем: сначала оформляется ТАПУ — свидетельство права собственности, затем переоформляются счётчики на свет и воду на нового владельца. И далее идёт ещё один обязательный этап, о котором многие забывают и не придают ему значения, — уведомление муниципалитета о смене собственника. По-турецки этот этап называется «Tapu Beyanı».

Именно за его пропуск вам и начислили штраф. На вас переоформили ТАПУ, скорее всего переоформили счётчики на свет и воду, но уведомление в муниципалитет о том, что сменился собственник, — не сделали. Уведомление в муниципалитет — это платная услуга, на сегодняшний момент она стоит 2 800 турецких лир. Поскольку вы не предоставили информацию о смене собственника в течение отведённых трёх месяцев, вам начислили к этим 2 800 лирам ещё и штрафные пени.

Этот долг никуда не денется — он будет висеть и его обязательно нужно будет оплатить при последующей продаже квартиры. Я всегда советую оплатить задолженность, потому что это действительно ваша ответственность. Новый собственник или его агентство по недвижимости обязаны сделать уведомление в муниципалитет о том, что теперь они являются собственниками объекта.

Нужно ли брать с собой оригинал ТАПУ при каждом посещении Турции или достаточно копии?

Нет, оригинал ТАПУ вам совершенно не нужен. По копии вы можете решить любые вопросы, связанные с вашей квартирой. Более того, даже при сделке купли-продажи мы прикладываем к договору в качестве обязательного документа лишь копию свидетельства права собственности.

Квартиру покупала на этапе строительства, оплату делала частями. ТАПУ получила, искан дома получен. Оригиналов квитанций нет на все платежи. Насколько это важно?

В вашем случае — уже, по сути, неважно. Конечно, важно иметь оригиналы квитанций, и вам обязательно должны были предоставлять их при наличных оплатах. Но так как ТАПУ уже получен и технический паспорт получен — все основные документы вам переданы без каких-либо проблем. Вы уже совершенно спокойно можете о квитанциях забыть: вы произвели оплату и получили все документы, вы являетесь полноценным собственником. Доказывать факт оплаты вам больше никогда не придётся.

По аренде квартиры планировки 1+1 — какая годовая доходность, если купить как инвестицию для пассивного дохода?

Если вы планируете купить квартиру для того, чтобы получать пассивный доход от сдачи апартаментов в аренду, вы можете ориентироваться на годовой доход от 4 до 7–8% годовых. Чаще всего я советую ориентироваться примерно на 5–6% годовых. Иногда это может быть 4%. Иногда, если вы приобретаете объект недвижимости по цене ниже рыночной с хорошей локацией, вы вполне можете выйти даже на 8% пассивного годового дохода в стабильной валюте евро.

Какой годовой доход можно получить от аренды жилой, коммерческой или комбинированной недвижимости? Что выгоднее?

Я всегда советую жилую недвижимость. Во-первых, коммерческие помещения у нас очень дорогие. Почему-то люди думают, что коммерческие помещения стоят как квартиры — это не так. Более-менее приличные коммерческие помещения стоят от 400 000, 500 000, 600 000, 700 000 евро и выше. И приносить они вам будут не так много дохода относительно своей стоимости.

Кроме того, при сдаче коммерческого помещения в аренду договор, как правило, заключается минимум на 5 лет без возможности повышения цены. Иногда даже на 10 лет. Поэтому я в этом плане советую больше работать с жилой недвижимостью: есть недорогие квартиры, которые в совокупности принесут больше дохода.

Например: на 500 000 евро вы можете купить четыре квартиры планировки 1+1. И даже если они будут приносить по 5% — это уже 20% совокупного дохода. Если же за 500 000 евро вы купите одно коммерческое помещение, оно принесёт вам всего 3% годового дохода от своей стоимости. По моему мнению, жилая недвижимость значительно выгоднее.

Я иностранец, владелец квартиры-апартамента со статусом ТАПУ «коммерческая недвижимость». Нужно ли мне разрешение собственников для сдачи в аренду?

Ответить на этот вопрос однозначно непросто, поскольку он очень общий. Скорее всего, ваша квартира находится на первом этаже и по документам проходит как дюкан — но нужно смотреть свидетельство права собственности.

Очень часто в Анталии людям продают объекты недвижимости как жилые, а на деле они оказываются коммерческими помещениями. Я такое даже на продажу не беру.

По существу вопроса: единственное важное разграничение — это тип аренды. Для долгосрочной аренды ни для жилых, ни для коммерческих объектов никакого разрешения собственников не нужно — за исключением отдельных видов деятельности, таких как шумный ресторан или пекарня, где согласие всех жильцов обязательно. Для краткосрочной аренды (посуточной) у вашего комплекса должно быть согласие 100% собственников о том, что краткосрочная аренда разрешена. Если такого документа нет — ни о какой краткосрочной аренде не может быть и речи, независимо от статуса объекта.

Технический паспорт на квартиру и планировка — когда они выдаются? Правда, что без искана нельзя прописаться и получить ВНЖ?

Давайте разбираться, потому что в этом вопросе всё смешалось. Когда заканчивается строительство комплекса, строительная компания обязана получить технический паспорт, который в Турции называется искан. Получение технического паспорта означает ввод комплекса в эксплуатацию. Действительно: если в комплексе не получен технический паспорт, вы не можете претендовать на получение вида на жительство и не можете осуществить прописку.

Планировка — это совершенно другой документ. Она может быть выдана на любом этапе. Мы даже на квартиры на нулевом этапе строительства всегда прикладываем к договору купли-продажи планировку, на которой строительная компания ставит подпись и печать, подтверждая, что квартира при сдаче будет соответствовать этой планировке.

Таким образом, технический паспорт, прописка и получение вида на жительство с планировкой квартиры никоим образом не связаны. Если вы покупаете вторичный объект недвижимости, никакую планировку, скорее всего, никто вам не предоставит — на практике никто этим не занимается. Если квартире больше 5–7 лет, ни о какой планировке не может быть и речи.

Мы сделали новые паспорта. По какому паспорту — новому или старому — въезжать в Турцию для продления вида на жительство по ТАПУ? Хотим продлиться на 2 года. Граждане Украины.

Конечно же, вам нужно въезжать по новому паспорту. Если вы въедете по старому и сделаете продление вида на жительство, вам дадут ВНЖ только до срока окончания вашего заграничного паспорта. Поэтому если у вас уже на руках новый паспорт — въезжайте по нему, по нему же подавайте на продление и беспрепятственно получите вид на жительство сроком на 2 года.

Покупала квартиры дважды: иностранец–иностранец и турок–иностранец. Оба раза я оплачивала переводчика как покупатель. Кто и в каких случаях должен оплачивать переводчика, если ты продавец?

Если вы продавец и вы иностранец — в любом случае своего переводчика будете оплачивать вы. По закону Турецкой Республики, если вы иностранец, в кадастровой палате с вами обязательно должен присутствовать присяжный переводчик. Поэтому, Фатима, какие бы операции с объектом недвижимости в Турции вы ни совершали — продавали, покупали — с вами всегда будет присяжный переводчик, и вы всегда будете оплачивать его работу.

Более того, у многих сейчас заканчиваются три года обременений — у тех, кто получал турецкое гражданство через инвестиции. Государство накладывает обременение на три года. По истечении трёх лет это обременение нужно снять — и снимает его не государство, а сам собственник. При подаче на снятие обременения кадастровая палата вновь потребует присутствия присяжного переводчика — и вам снова придётся оплачивать его работу.

Что за налог 9 831 турецкая лира? Он для всех подающихся на вид на жительство впервые или при продлении тоже?

Этот сбор просят заплатить тех, кто делает самую первую, первичную подачу на вид на жительство. При продлении эта сумма не взимается.

Дети имеют квартиру в Турции. Мы, родители-пенсионеры, можем получить туристический вид на жительство?

Если у ваших детей есть действующий вид на жительство, то вы, как родители-пенсионеры, при предоставлении соответствующих документов — свидетельств о рождении детей с апостилем, ваших пенсионных удостоверений с апостилем — можете получить туристический вид на жительство до окончания срока ВНЖ ваших детей. Например, если у детей сейчас действует ВНЖ на 6 месяцев и 3 месяца уже прошло — вы сможете получить ВНЖ на оставшиеся 3 месяца. Такая возможность есть.

Возраст детей для получения ВНЖ с родителями подняли до 25 лет. А сейчас ещё выше?

Сейчас ценз подняли ещё выше. Если есть собственник квартиры, который получил вид на жительство, и у него есть дети — даже старше 25 лет — и если они не состоят в браке, нужно предоставить документ о составе семьи, подтверждающий, что человек не замужем / не женат и проживает с родителями. Тогда на основании этого, привязавшись к виду на жительство родителей, дети могут продлевать и получать вид на жительство.

Ранее получить вид на жительство могли только дети до 18 лет и родители-пенсионеры. Сейчас ограничение «до 18 лет» убрали. Если дети не в браке и проживают с родителями — они могут претендовать на продление вида на жительство. Основание — справка о составе семьи, подтверждающая отсутствие брачных отношений.

Дети могут жить с родителями, даже если это закрытый район. У родителей ВНЖ по собственности, оформленной до закрытия района. Могут ли дать ВНЖ взрослым детям, не имеющим супругов?

Я специально позвонила в миграционную службу, позвонила адвокатам и перепроверила ответ на этот вопрос. Заверили, что да: если у родителей квартиры находятся в закрытом районе и родители беспрепятственно продляют свой вид на жительство уже много лет, их взрослые дети, не состоящие в браке, в соответствии с новыми изменениями, которые произошли в этом году, также могут претендовать на получение вида на жительство — даже если объект недвижимости находится в закрытом районе.

Единственный момент: вид на жительство дадут до срока окончания ВНЖ родителей. Если у родителей остаётся 2 месяца до окончания вида на жительство, и дети сейчас делают подачу — они получат ВНЖ всего на 2 месяца. Вид на жительство детей привязан к виду на жительство родителей.

Если квартира куплена в открытом районе более 5 лет назад и в ТАПУ цена очень низкая — для ВНЖ нужна экспертная оценка свыше 200 000 долларов. Но тогда ежегодный налог вырастет согласно этой сумме?

Здесь произошло недопонимание. Ещё раз подчёркиваю: есть кадастровая стоимость, экспертная оценка и рыночная стоимость. Все налоги вы всегда оплачиваете от кадастровой стоимости. Экспертная оценка никоим образом на кадастровую стоимость не влияет.

Если 5 лет назад в ТАПУ указали минимальную кадастровую стоимость — она у вас так и останется минимальной. Каждый год она будет чуть-чуть индексироваться и расти, но из 30 000 долларов невообразимым образом в 200 000 не превратится.

Если вы хотите получить вид на жительство и у вас давно оформлено ТАПУ, до всех этих изменений, — вы можете предоставить экспертную оценку на сумму 200 000 долларов. Тогда вы сможете претендовать на ВНЖ по ТАПУ. Вы платите только за саму экспертную оценку и показываете, что на вашу квартиру возможна такая высокая оценочная стоимость. Эти документы берёт миграционная служба и выдаёт вид на жительство. Ваша кадастровая стоимость при этом остаётся точно такой же, и налог вы оплачиваете от прежней небольшой кадастровой стоимости.

Чтобы иностранцу поступить в турецкий вуз — нужен ВНЖ или его дадут после поступления?

Иностранец может поступить в турецкий вуз без вида на жительство. Как раз наоборот: учёба в высшем учебном заведении станет основанием для получения студенческого вида на жительство. Студенческий ВНЖ в Турции — это вполне рабочий инструмент, которым многие пользуются. Но важно: не нужно искать обходные пути — вы действительно должны числиться и учиться в турецком университете.

Студенческий вид на жительство выдают тем, кто поступил в государственный или частный университет, учится в магистратуре, или обучается в аккредитованных языковых курсах — например, в Томере. В Аланье чаще всего поступают в Аланья Аладдин Кейкубат Университеси и в Акдениз Университеси в Анталии.

Для оформления студенческого ВНЖ необходимы:

• Документ о зачислении в учебное заведение
• Договор аренды или ТАПУ
• Медицинская страховка
• Фотографии установленного образца
• Налоговый номер (ИНН)
• Запись в системе ЭКОМЕД
• Оплата государственных пошлин

Документы подаются через сайт миграционной службы. Студенческий ВНЖ выдаётся на срок обучения и продлевается ежегодно — сразу на 4 года не дают. Стоимость — в среднем около 200–600 долларов в год (без учёта расходов на обучение) в зависимости от гражданства и государственных пошлин.