Правило 100 дней: как легально сдавать квартиру посуточно в Турции в 2026

Краткосрочная аренда в Турции разрешена и с 1 января 2024 года она стала строго регулируемой. Закон № 7464 относит к туристической аренде сдачу жилья по одному договору на срок до 100 дней, и для такой деятельности нужно разрешение Министерства культуры и туризма (Turizm amaçlı kiralama izin belgesi). В 2026 году разрешение на одну квартиру стоит 20 000 TL, заявка подаётся только через e-Devlet. Доход от посуточной сдачи внаём облагается подоходным налогом  в размере от 15 до 40%, с необлагаемым минимумом 58 000 TL в год. Сдача апартаментов без разрешения в 2026 году чревата штрафами в размере от 180 617 TL до 1 806 177 TL в случае неустранения нарушения.

Разбираем, кому нужно разрешение на посуточную аренду недвижимости в Турции в 2026 году, как его получить через e-Devlet и как не попасть на штраф.

Правило 100 дней на сдачу квартиры в аренду в Турции: суть закона № 7464

Закон «О туристической аренде жилья и внесении изменений в некоторые законы» (Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun) принят 25 октября 2023 года и вступил в силу 1 января 2024 года.

Ключевое понятие закона о посуточной аренде в Турции 2026 – «туристическая аренда» (turizm amaçlı kiralama): сдача жилья пользователям в любых целях по одному договору на срок не более 100 дней. Именно отсюда и пошло обиходное название «правило 100 дней».

Как это работает на практике:

• договор на 1–100 дней – это туристическая аренда, для которой нужна платная лицензия от Министерства культуры и туризма Турции (izin belgesi);
• договор на срок свыше 100 дней (101 день и более) формально выходит за рамки Закона № 7464 и рассматривается как обычная долгосрочная сдача внаем, регулируемая Гражданским кодексом;
• количество следующих подряд договоров до 100 дней законом напрямую не ограничено, но есть отдельное уточнение для тех, кто «дробит» длительную аренду (о ней ниже, в разделе о штрафах);
• «посуточная» сдача (günlük kiralık) однозначно подпадает под закон – любой срок в пределах 100 дней, включая, например, 1–7 дней.

Важное уточнение: временные упрощённые разрешения, которые выдавались в переходный период, действовали только до 31 декабря 2024 года. С 2025 года работает исключительно стандартная процедура через e-Devlet – других вариантов нет.

Параметры, которые важно понимать до подачи заявки:

• разрешение выдаётся на конкретную квартиру, а не на объект в целом;
• в здании с более чем тремя квартирами одному арендодателю можно оформить izin belgesi максимум на 25% квартир;
• если один владелец в одном здании разрешение оформляет на 5 и более квартир, требуется лицензия на открытие и ведение юридического лица (işyeri açma ve çalışma ruhsatı);
• сдача объекта в субаренду, то есть временными пользователями, строго запрещается;
• для обычных ЖК арендодателю понадобится получить единогласное решение всех собственников либо провести общее собрание и внести  в устав ЖК соответствующее изменение при письменном согласии не менее 80% собственников, после чего приступать к получению лицензии; 
• при входе в квартиру должна быть прикреплена табличка (plaket), выдаваемая Министерством культуры и туризма. Она подтверждает туристический статус жилья.

Кому нужно разрешение izin belgesi

Разрешение требуется любому, кто сдаёт жильё в аренду на срок до 100 дней: собственнику квартиры, управляющим компаниям и операторам, которые ведут такую деятельность от своего имени.

Право подать заявку имеет собственник – физическое или юридическое лицо, владелец квартиры с пометкой «жилое помещение» (konut) в кадастровой записи (TAPU). Передавать квартиру в посуточную сдачу, если она зарегистрирована в ТАПУ как коммерческая (işyeri, dükkan), нельзя – для этого действует другое регулирование.

Разрешение нужно независимо от того, где вы размещаете объявления: Airbnb, Booking, специализированные сайты, собственный сайт, сарафанное радио – любой способ сдачи до 100 дней требует izin belgesi. Без разрешения нельзя даже публиковать объявление: платформы обязаны проверять номер разрешения, а Министерство культуры и туризма требует удалять объявления по объектам без лицензии в течение 24 часов.

Исключение одно, и оно указано прямо в Законе: если договор заключается на срок свыше 100 дней за один раз, Закон № 7464 не применяется. Всё остальное – «посуточно», «понедельно», «на месяц» – это туристическая аренда.

Пошаговая инструкция: как получить izin belgesi на сдачу жилья в Турции в аренду

Шаг 1. Проверьте статус квартиры

Перед тем, как сдать квартиру в Турции посуточно легально, проверьте выписку из ТАПУ (Tapu Kayıt Belgesi/Takbis). В графе «назначение» (vasıf) должно стоять «жилое» (konut) помещение. Без этого статуса заявка не пройдёт проверку.

Шаг 2. Получите согласие собственников здания

Единогласное решение общего собрания (kat malikleri kurulu) о том, что квартира может сдаваться в туристических целях. Подробности – в отдельном разделе ниже, на практике это самый частый «стоп-фактор».

Шаг 3. Подготовьте документы в электронном виде

Сразу уточним, что все документы сканируются в PDF — заявка полностью цифровая, бумажные копии не принимаются.

Шаг 4. Подайте заявку через e-Devlet

Зайдите на сайт электронного правительства e-Devlet и откройте сервис «Заявка на разрешение на туристическую аренду жилья» (Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi Başvurusu). Авторизация – через турецкое удостоверение личности, электронную подпись, мобильную подпись или интернет-банк. Подача заявки на разрешение на посуточную аренду в Турции бесплатна.

Шаг 5. Дождитесь решения и оплатите сборы

По закону заявка рассматривается до 60 дней. На практике с учётом загруженности ведомства процесс может затянуться на срок до 3 месяцев. Если с документами всё в порядке, то их передают на рассмотрение губернатору. После положительного решения и уведомления через систему электронного правительства и по SMS оплачиваются следующие сборы на 2026 год:

• сбор за выдачу разрешения (belge ücreti) – 10 000 TL за квартиру;
• сбор за табличку (plaket ücreti) – 10 000 TL за квартиру.

Итого: 20 000 TL за объект.

Далее оформляется лицензия, которую может забрать лично собственник либо его представитель по доверенности. 

Выданное разрешение содержит следующую информацию:

• Наименование или торговое наименование владельца разрешения.
• Адрес проживания.
• Номер разрешения (начинается с даты выдачи разрешения и кода номерного знака провинции, где находится место жительства).
• Максимальное количество человек, которые могут проживать в данном жилье.

Шаг 6. Получите табличку и пройдите проверку

Параллельно готовится табличка(и) о туристическом статусе жилья. Ее также может забрать либо собственник жилья, либо его представитель по доверенности. Табличка крепится у входа в квартиру. В течение 30 дней после выдачи разрешения проводится контрольная проверка соответствия квартиры заявленным требованиям.

Горячее предложение

Цена :

от 79 500 €

НЕДОРОГАЯ КВАРТИРА С ПРЯМЫМ ВИДОМ НА МОРЕ В НОВОМ, ОТКРЫТОМ РАЙОНЕ ПОД ВНЖ. АЛАНЬЯ, ПАЙАЛЛАР

узнать подробнее

Согласие соседей (kat malikleri) – как его получить

Это самый сложный практический этап, потому что решение должно быть единогласным: достаточно одного «против» – и заявка не пройдёт.

Правила получения согласия соседей на посуточную аренду в Турции такие:

• Собирается общее собрание собственников здания, вопрос ставится отдельной повесткой. 
• Голосование собственников – очное или заочное, но требуется полное согласие владельцев.
• Протокол заверяется нотариусом и прикладывается к заявке.
• Если дом – часть ЖК из нескольких корпусов, согласие нужно только от собственников того корпуса, где находится квартира, а не всего комплекса.

В некоторых современных жилых комплексах с инфраструктурой уровня отеля застройщики изначально предусматривают в рамках документа о правилах проживания и эксплуатации недвижимости (Yönetim Planı) возможность сдачи апартаментов в краткосрочную аренду. В этом случае объект считается изначально пригодным к сдаче внаем и лицензию получать не нужно.

На что обратить внимание жильцам, которые голосуют: закон не ограничивает минимальную площадь или этажность, но требует, чтобы квартира отвечала базовым нормам – минимум одна спальная зона, санузел с туалетом и ванной, жилая зона, кухня, холодная и горячая вода, постельное бельё на каждого гостя, огнетушитель, дымовые детекторы во всех помещениях, кроме санузла, и схема эвакуации за дверью. Вместимость – не более 2 человек на спальню плюс 2 человека.

Штрафы за посуточную аренду без разрешения в 2026

Базовые суммы штрафных санкций ежегодно индексируются с коэффициентом переоценки (yeniden değerleme). Размеры штрафов за посуточную сдачу квартиры в Турции в 2026 году, согласно официальному циркуляру Министерства культуры и туризма от 19.12.2025, следующие:

Важно понимать, что формально договор на 101 день выводит сдачу из-под Закона № 7464. Но если собственник пользуется этим и в течение года с даты первого договора сдаёт одну и ту же квартиру более четырёх раз, налоговая и Министерство квалифицируют схему как уход от получения izin belgesi – штраф 1 806 177 TL. Иными словами, дробить длительную сдачу внаем бессмысленно, так как это может быть рассмотрено властями как туристическая деятельность без разрешения.

Налоги с посуточной аренды квартиры в Турции

Доход от сдачи жилья в аренду (Emlak Kira Geliri Vergisi) декларируется согласно Закону «О подоходном налоге» как доход от имущества (gayrimenkul sermaye iradı, GMSİ). В 2026 году действует необлагаемый минимум 58 000 TL в год: если доход ниже этой суммы, декларация не подается. Суммы сверх минимума облагаются по прогрессивной шкале 2026 года от 15% до 40%: 

Важный нюанс: если не задекларировать доход выше минимума, право на вычет из налогооблагаемой суммы расходов на содержание, уплату взносов, амортизацию жилья теряется целиком. При систематической сдаче с дополнительными услугами (уборка, питание, трансферы) налоговая вправе квалифицировать доход как коммерческий (ticari kazanç) – тогда вместо упрощённого учета расходов (götürü gider) потребуется документальное подтверждение всех затрат.

Регистрация гостей и ежедневная рутина

Посуточная аренда не заканчивается получением izin belgesi и табличкой у входа. С первого заселения квартира попадает под второй, отдельный блок регулирования – Закон № 1774 о регистрации личности (Kimlik Bildirme Kanunu). Владелец разрешения на сдачу жилья в аренду автоматически признается ответственным оператором (sorumlu işletmeci) – именно он, а не гость и не платформа, отвечает за то, чтобы данные проживающих дошли до правоохранительных органов.

Способ передачи данных один – через электронную систему регистрации личности (Kimlik Bildirim Sistemi, KBS), которую ведёт Главное управление полиции МВД. Объекты, подключённые к KBS, отправляют данные о постояльцах в режиме реального времени через портал kbs.egm.gov.tr. Регистрация выполняется за пару минут с телефона или компьютера после каждого заселения. Управляющие компании и операторы с несколькими объектами обычно автоматизируют процесс через программы управления арендой, которые формируют и отправляют уведомления сами.

По законодательству передача данных должна состояться в течение 24 часов после заселения. Если этого не сделать, могут быть наложены штрафные санкции. 

Кроме того, перед каждым заездом арендодатель:

• проверяет квартиру на предмет уборки, комплектации жилья полотенцами и бельем, исправности сантехники и электрики;
• убеждается в том,  что огнетушитель заряжен, дымовые детекторы работают, есть схема эвакуации – это требования, указанные в заявке на izin belgesi, и их проверяют при контрольном осмотре.

Где можно сдавать посуточно: ЖК с разрешённой арендой

Наилучший вариант для покупателя, который планирует посуточную доходность от квартиры в Турции: искать объект в комплексе, где краткосрочная аренда изначально разрешена. В Алании это крупные, новые ЖК с действующими уставами (Yönetim Planı), где такой вид бизнес-деятельности заложен в управляющий документ.

В таких популярных районах Алании, как Махмутлар, Каргыджак, Оба, Конаклы, Авсаллар, доля туристических комплексов с разрешениями выше, поэтому подобрать апартаменты будет проще. Некоторые застройщики специально строят жилые комплексы с современной и разноплановой развлекательной инфраструктурой в туристических локациях с целью последующей сдачи апартаментов в краткосрочную аренду. Если ваша цель – получение стабильного, пассивного дохода – рекомендуем рассматривать именно такие жилые объекты. 

FAQ

Можно ли сдавать квартиру посуточно в Турции без разрешения в 2026 году?

Нет. С 1 января 2024 года посуточная аренда без izin belgesi – административное нарушение. В 2026 году первичный штраф – 180 617 TL за каждую квартиру, и он может достигать 903 088 TL и 1 806 177 TL. Платформы законодательно обязаны удалять объявления без номера разрешения.

Что считается посуточной (краткосрочной) арендой по Закону № 7464?

Краткосрочной считается любая сдача жилья по одному договору на срок до 100 дней включительно, независимо от цели – отдых, командировка, лечение. Договоры на 101 день и более относятся к долгосрочной аренде, но сдача одной квартиры более 4 раз в год по таким договорам приравнивается к уклонению и штрафуется.

Сколько стоит izin belgesi в 2026 году и сколько ждать?

Сборы за 2026 год: 10 000 TL за разрешение и 10 000 TL за табличку, итого 20 000 TL за одну квартиру; сама подача заявки бесплатна. Срок рассмотрения – до 60 дней по закону.

Какой штраф за обход правила 100 дней?

Схема с договорами на 101 день наказывается, если одна и та же квартира сдана более 4 раз в течение года с даты первого договора: штраф в 2026 году — 1 806 177 TL. 

Какие налоги платит владелец с посуточной аренды в 2026?

Подоходный налог с арендного дохода: необлагаемый минимум 58 000 TL в год, далее 15–40% от полученной прибыли по шкале 2026. 

Краткосрочная аренда в Турции в 2026 году – легальный и регулируемый бизнес, позволяющий получать пассивный доход. Закон № 7464 ввел для неё понятные правила: разрешение на квартиру, согласие соседей, табличку у входа, регистрацию гостей и налоги. 

Если вы только собираетесь купить квартиру в Турции для посуточной аренды, ключевой фильтр – юридический статус ЖК. Обращайтесь в лицензированное агентство недвижимости Profit Real Estate – мы подберем для вас объект в комплексах с разрешённой краткосрочной арендой, покажем реальную статистику загрузки и доходности по районам. Оставьте заявку – пришлём подборку подходящих вариантов за 24 часа, а по запросу подключим юриста для консультации. 

Подберем недвижимость по вашему запросу

Опишите Ваши требования и мы сделаем для Вас индивидуальную подборку объектов

получить предложение

Юлия Байдан

Директор компании Profit Real Estate

Более 15 лет опыта на рынке недвижимости Турции

Все статьи автора